Guía de licencias turísticas en Andalucía para propietarios de la Costa del Sol (2026)

Si quieres alquilar una vivienda de la Costa del Sol a turistas a través de Airbnb, Booking.com, Vrbo o tu propia web, escucharás a menudo esta frase:

«Necesitas una licencia turística».

En la práctica, no se trata de un único certificado. Debes considerar el registro turístico andaluz, la compatibilidad urbanística municipal, la comunidad de propietarios, la comunicación de datos de huéspedes y el marco estatal vigente.

Actualización original: septiembre de 2026. Esta guía ofrece información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas cambian y la viabilidad depende del inmueble. Confirma la situación con el ayuntamiento y un abogado o gestor antes de comprar, registrar o anunciar.

A quién se aplica la normativa andaluza de VUT

Andalucía regula las viviendas de uso turístico (VUT). Esta guía se basa en el Decreto 28/2016, con las modificaciones del Decreto 31/2024 y del Decreto-ley 7/2024, además de las introducidas por el Decreto-ley 1/2025.

Una VUT es, con carácter general, una vivienda equipada que se ofrece habitualmente como alojamiento turístico mediante precio. Según el Decreto 31/2024, un alquiler superior a dos meses continuados a la misma persona queda fuera de la definición andaluza de VUT, aunque pueden aplicarse otras normas de arrendamiento.

El máximo es de 15 plazas para una vivienda completa y seis para alquiler por habitaciones, sin superar cuatro por dormitorio. Son límites máximos: la superficie, los baños, el planeamiento y la capacidad autorizada pueden exigir menos plazas.

En el alquiler turístico por habitaciones, la persona titular de la propiedad, usufructo o explotación que corresponda debe residir y estar empadronada en la vivienda. Confirma que la estructura propuesta cumple la regla vigente antes de presentar la declaración.

Aprobación comunitaria desde el 3 de abril de 2025

Desde esa fecha, quien quiera iniciar actividad turística en una vivienda sometida a propiedad horizontal debe obtener aprobación expresa previa de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal consolidada exige tres quintos del total de propietarios que representen tres quintos de las cuotas.

La misma mayoría puede aprobar gastos comunes adicionales de hasta el 20 %, sin efecto retroactivo. Una actividad que ya se ejercía legalmente antes del cambio puede continuar conforme a la normativa sectorial aplicable. Un abogado debe confirmar cómo se aplican estas previsiones al inmueble y a su actividad anterior.

Requisitos de la vivienda y de la explotación

Compatibilidad municipal y declaración responsable

El registro turístico no sustituye el cumplimiento urbanístico. Antes del trámite andaluz, obtén la licencia, declaración o confirmación de compatibilidad que requiera el municipio.

La declaración responsable electrónica ante el Registro de Turismo de Andalucía identifica inmueble, referencia catastral, capacidad, propietario y titular de la explotación. Incluye manifestaciones sobre compatibilidad urbanística, protección pública, restricciones comunitarias y periodos de funcionamiento.

Una inexactitud esencial o el incumplimiento de las condiciones puede provocar la cancelación. Es una declaración con efectos jurídicos, no una aprobación automática de una vivienda inadecuada.

Documentación que conviene preparar

Según el inmueble y el titular, pueden exigirse o solicitarse:

Nota simple actualizada con la naturaleza y descripción de la vivienda
Prueba de compatibilidad, licencia o declaración municipal, cuando proceda
Estatutos, certificado y aprobación comunitaria aplicables
Documento que habilite a un explotador distinto del propietario
Autorización de representación si presenta otra persona
Empadronamiento para el alquiler por habitaciones
Anexo o autorización de todos los copropietarios cuando corresponda

Consulta la información oficial de la Junta y confirma la lista específica con el ayuntamiento y un profesional.

Capacidad, superficie y baños

Al menos 14 m² construidos de uso principal por plaza
Un mínimo total de 25 m² construidos de uso principal
Un máximo de cuatro plazas por dormitorio
Dos baños cuando la capacidad autorizada supera cinco plazas
Tres baños cuando supera ocho plazas

Además del marco andaluz, deben revisarse las normas municipales y la documentación de la vivienda.

Refrigeración, calefacción y seguridad

Si el periodo declarado incluye mayo, junio, julio o agosto, dormitorios y salones deben disponer de refrigeración centralizada o no, mediante equipos fijos o portátiles. Si incluye diciembre, enero, febrero o marzo, necesitan calefacción en esas estancias, también centralizada o no y fija o portátil. No se permiten calefactores incandescentes ni equipos que quemen líquidos o gases inflamables. Deben existir el mobiliario y equipamiento exigidos, botiquín, detección de humo cerca de la cocina y extintor.

Atención e información al huésped

Las obligaciones también abarcan limpieza entre estancias, ropa de cama y toallas, información turística y comunitaria, hojas de reclamaciones, instrucciones de equipos y teléfono de atención las 24 horas para incidencias durante la estancia.

Registro autonómico y compatibilidad municipal

Las normas locales varían y pueden cambiar. En Málaga capital entró en vigor una suspensión de nuevas VUT el 23 de agosto de 2025, inicialmente por un máximo de tres años o hasta la aprobación anterior de la modificación urbanística. Una medida cautelar más amplia del PGOU entró en vigor el 25 de julio de 2026, limitando el uso de hospedaje como alternativo o compatible en zonas residenciales durante la tramitación; el comunicado recoge situaciones transitorias de determinadas solicitudes anteriores. En Fuengirola puede exigirse acceso independiente: confirma el criterio para tu inmueble. En Mijas, Benalmádena y Marbella también hace falta verificar cada dirección, sin confiar en que las licencias estén genéricamente «abiertas».

Una vez confirmada la viabilidad, consulta la gestión local en Mijas, Fuengirola, Benalmádena y Marbella.

Registro estatal: novedades judiciales de 2026

El Real Decreto 1312/2024 creó inicialmente un procedimiento estatal de registro único y número para alquileres de corta duración. Tres sentencias del Tribunal Supremo de mayo y junio de 2026 anularon ese procedimiento y la obligación de inscripción en los registros de la Propiedad o de Bienes Muebles para obtener un número con el que ofrecer alquileres en línea. Las anulaciones incluyen el artículo 5, los artículos 8–10, partes de los artículos 1, 2 y 6 y otras previsiones o referencias al registro único. Consulta el texto consolidado del BOE y las sentencias de 19 de mayo, 21 de mayo y 1 de junio de 2026.

Estas resoluciones no eliminan el registro autonómico, el planeamiento municipal, las comunicaciones de huéspedes, las condiciones de las plataformas ni otras obligaciones. El sistema estatal afectado tampoco debe confundirse con el código andaluz de VUT. Confirma los requisitos en la fecha del anuncio con un abogado o gestor, la autoridad competente y la plataforma.

Registro y comunicación de viajeros

Los operadores tienen obligaciones documentales y de comunicación según el Real Decreto 933/2021. Antes de la primera reserva, define la persona responsable, el procedimiento de envío y la conservación de datos.

Cómo puede ayudar SunnyCoast HomeStays

No somos un despacho jurídico ni concedemos o garantizamos licencias. Podemos ayudar a identificar documentos y preguntas para el ayuntamiento y tu abogado o gestor, coordinar los trámites acordados y gestionar la operativa una vez confirmada la viabilidad.

Consulta la gestión en Mijas o la gestión en Fuengirola. Cuéntanos las necesidades de tu vivienda.

El registro es solo una parte del presupuesto. Lee la guía de costes de gestión o consulta el servicio de gestión de propiedades.

Fuentes oficiales: la publicación original se contrastó con las fuentes enlazadas el 8 de septiembre de 2026. Información general, no asesoramiento jurídico, fiscal, financiero ni de inversión. Las normas y requisitos pueden cambiar: solicita asesoramiento específico.